Il primo pensiero che passa per la testa di chi si prepara a comprare casa è quello di comprare da privato.
Non ci nascondiamo dietro ad un dito, l’idea di pagare l’agenzia immobiliare alla stragrande maggioranza delle persone non va giù facilmente.
Per carità, i soldi che si spendono sono tanti, ma in confronto a cosa?
Non voglio difendere le agenzie immobiliari, ne ho conosciute di pessime con pessimi esemplari di alzatapparelle all’interno, ma con l’esperienza devo ammettere che ho anche conosciuto tantissimi agenti immobiliari preparati ed onesti.
Ma veniamo a noi: vuoi comprare casa nuova ed hai deciso di fare da solo senza passare da un’agenzia.
La cosa è fattibile, ma devi stare attento ai tranelli e soprattutto armarti di santa pazienza.
Saltiamo la fase dove vai a vedere la casa e te ne innamori, andiamo direttamente al sodo e vediamo cosa dobbiamo fare per comprare casa e non correre il rischio di perdere soldi o rimanere invischiati in una marea di problemi.
Sai da dove iniziare?
Sai quali documenti chiedere al proprietario?
Come fare una proposta?
Quando dare una caparra?
Quando rischio di perderla?
Andiamo “all’incomincio” come diceva il un mio cliente;
iniziamo dalle basi.
Devi richiedere un mutuo, sai quali sono i passaggi?
Posso richiedere un mutuo più alto del prezzo?
Allora sbrigate a chiamare zio Mutuetto…
Ma facciamo finta che i soldi siano l’ultimo dei problemi e vogliamo fare una proposta.
Prima di mettere un mio assegno in mano ad un estraneo andrei da un notaio a fare controllare la documentazione (sì bello mio, si spende pure senza agenzia), ma che documenti devo portare al notaio?
Innanzitutto una copia dell’atto di provenienza che può essere una donazione, una compravendita, una successione o un altro contratto con il quale chi vuole vendere deve dimostrare che ne è proprietario.
Poi la visura catastale e la planimetria catastale: la casa che hai visto è uguale a quella disegnata?
Nell’atto di compravendita (che serve anche in caso di successione) sono riportati i riferimenti urbanistici?
La casa è stata oggetto di condono?
Ma andiamo per gradi.
Cosa dobbiamo leggere in questi documenti?
In primis, nell’atto di provenienza, dobbiamo andare a confermare che l’immobile sia in piena proprietà di chi ce lo vuole vendere e che abbia la regolarità urbanistica perché è stato costruito con progetto e concessione edilizia.
Controlliamo poi che non faccia parte di un piano di zona e quindi non è costruito su un terreno concesso per 99 anni (si può comprare ma servono delle verifiche sulla convenzione perché potrebbe esserci un prezzo massimo imposto).
La visura catastale deve essere allineata, che significa?
Significa che se la casa risulta intestata a Giorgio che è morto e la vogliono vendere i figli devono far registrare la successione al catasto ed aspettare che sulla visura esca il loro nome.
La planimetria deve essere pertinente con la casa che vedi, se nel balcone ci hanno ricavato una cameretta o un secondo bagno devono esserci le autorizzazioni altrimenti non si può vendere.
Sulla casa ci sono ipoteche legali o pignoramenti?
Dobbiamo controllare con delle visure ipotecarie.
Il condominio è stato pagato regolarmente?
Il venditore ha subito un fallimento nei 2 anni precedenti?
Quando sarai certo che tutte queste cose sono a posto, perchè te lo ha confermato il notaio, allora puoi fare una proposta di acquisto sotto forma di scrittura privata.
Se non sei in grado di scriverla ti consiglio di rivolgerti o al notaio di prima o ad un avvocato.
Poi porta tutto in banca insieme ai documenti di reddito e richiedi il tuo mutuo.
Secondo me già te sei perso o stai sulla strada per andare da un ottimo agente immobiliare, ma non demordere, se hai un notaio di fiducia è meno difficile di quello che pensi.
Adesso hai una piccola infarinata su quello che devi fare, ma il prezzo richiesto è congruo?
Sai come valutare il prezzo giusto di una casa?
Conosci bene la zona?
Un’indicazione di massima la trovi sul sito dell’agenzia immobiliare dove vengono riportati i prezzi medi delle case comprate in zona, ma se non sei un esperto del quartiere magari puoi non sapere che a 500 metri costruiranno uno stadio o un inceneritore, che il palazzo ha una marea di condomini morosi e rischi di non valutare bene il prezzo che ti chiede il venditore.
Devi fare una ricerca molto approfondita non solo coi portali immobiliari ma anche nel quartiere, magari se esiste un comitato o un’associazione puoi informarti sugli usi e i costumi.
Se hai figli in età scolare devi stare sereno che la sera possano tornare coi mezzi.
Insomma, comprare da privato si può e potresti risparmiare i costi dell’agenzia ma devi valutare tutti i rischi.
Ti serve un consiglio?
Avventurarsi di banca in banca ad elemosinare di poter ottenere un mutuo è una delle cause più frequenti di ulcera gastroduodenale e di ansia generalizzata, se vuoi evitare di dover spendere, oltre ai soldi per l’acquisto della casa, i soldi per il gastroenterologo e per il neurologo, ti basta cliccare sul tasto che apre WhatsApp e mandarci un messaggio, ti richiamiamo in men che non si dica.
Basta la salute, un par de scarpe nove e un tetto sulla testa…
Daje, alla prossima bello de casa!
