In questo articolo tratteremo l’acquisto di una casa all’asta tralasciando la parte umana ed il dispiacere che un padre di famiglia può provare davanti alle storie che ci sono dietro ad una casa che viene messa all’asta.
Noi esprimiamo la massima solidarietà solo per quelle famiglie che non sono riuscite ad onorare il loro debito per storie di vita sfortunate, ma andiamo al sodo ed immergiamoci nei passaggi da affrontare se si vuole comprare all’asta.
Non ti andrò a spiegare tutta la trafila della convenienza sul fronte prezzo ma cercherò di spiegarti cosa devi fare sotto il profilo pratico.
Innanzitutto è fondamentale andare a leggere la perizia della CTU
Consulente Tecnico d’Ufficio
che è facilmente consultabile nei siti sui quali il giudice ha disposto la pubblicità, presso la cancelleria del Tribunale o lo studio del professionista a cui è l’asta è delegata.
All’interno della perizia è contenuta tutta la documentazione utile a verificare la planimetria, i dati catastali, le condizioni dell’immobile, lo stato di manutenzione e che non ci siano iscrizioni pregiudizievoli (cancellabili o no in asta), abusi edilizi, vincoli, servitù o debiti verso il condominio.
Per quanto riguarda gli abusi edilizi devi sapere che il perito del tribunale spiegherà nel dettaglio se sono sanabili o meno.
Questo è fondamentale da sapere perchè se per acquistare devi richiedere un mutuo può esserti negato proprio a causa degli abusi in essere, mentre se hai i soldi disponibili puoi effettuare l’acquisto e poi sanare il tutto.
Invece, riguardo il mutuo, ti conviene farti accompagnare da un consulente che ti saprà spiegare una volta letta la perizia se la banca riesce ad intervenire in caso di lievi difformità o meno.
Importante è anche verificare chi abita la casa e che nell’avviso di vendita sia prevista la liberazione dell’immobile al momento dell’aggiudicazione.
Se la casa fosse affittata con regolare contratto registrato non ci puoi andare a vivere fintanto che il contratto termini la sua efficacia e l’immobile venga restituito dall’affittuario.
È possibile anche
una o più volte facendone richiesta con una domanda on line sul sito del ministero o chiedendo al custode giudiziario, tenuto a fissare un appuntamento entro 15 giorni dalla domanda.
Le persone sono sempre convinte che acquistare all’asta sia quasi impossibile per via delle leggende metropolitane, mentre non è così difficile se sai come affrontare tutta la procedura.
Con la riforma del settore, una spinta alla semplificazione è arrivata in particolare con la legge 132/2015, con cui sono state ampiamente favorite le vendite senza incanto (cioè senza rilanci, almeno in una prima fase), che oggi sono la stragrande maggioranza.
Il giudice può infatti prevedere la procedura con incanto (più complessa) solo se ci sono ragionevoli motivi per prevedere che l’asta si concluderà a un valore molto superiore rispetto a quello stabilito dalla perizia.
Per partecipare all’asta, che generalmente è un’asta senza incanto, è necessario formulare l’offerta –pari o superiore al 75% del valore indicato nel bando di vendita– compilando l’apposito modulo del tribunale e allegando un assegno circolare pari al 10% del valore complessivo dell’offerta, la fotocopia del proprio documento di identità e codice fiscale in busta chiusa e non riconoscibile da presentare nel giorno e nell’ora indicati dall’avviso di vendita .
Se c’è un’unica offerta l’immobile viene aggiudicato, altrimenti si procede all’incanto con rilancio minimo (ogni minuto) pre-stabilito dall’avviso di vendita, partendo dall’offerta più alta ricevuta come base d’asta.
Se, al contrario, l’asta va deserta, ne vene indetta un’altra, con un ribasso del prezzo che di volta in volta può arrivare fino al 25% (fatta salva la facoltà del giudice di dimezzare il prezzo dal quarto tentativo in poi).
Se l’asta si conclude con successo l’acquirente è tenuto a versare la somma stabilita entro i termini previsti dal tribunale, dopodiché si procederà all’atto di trasferimento di proprietà dell’immobile, che cancella pignoramenti e iscrizioni ipotecarie, ingiunge al debitore e al custode di rilasciare l’immobile (tranne nel caso di regolare affitto) e sostituisce la vendita, eliminando la necessità di un ulteriore passaggio dal notaio.
La tassazione è oramai quella uguale ad un acquisto normale e le imposte si pagano col metodo del prezzo valore.
Se avessi in mente di prendere un mutuo per partecipare ad un asta devi sapere che le banche sono organizzate in modo diverso, ce ne sono alcune che percorreranno un iter normale dopo l’aggiudicazione, mentre altre fanno una pre delibera prima che partecipi all’asta ed usano come perizia quella del tribunale.
Il mutuo può essere anche al 100% del prezzo se rientra nell’80% del valore di perizia del tribunale o del perito che verrà a fare il sopralluogo.
Se sceglierai la banca che usa la perizia del tribunale, quando parteciperai all’asta avrai la certezza di quanto puoi rilanciare.
“Si, ma le chiavi quando le prendo mutuè” ti starai chiedendo.
Di norma se la casa è occupata hanno tempo 6 mesi per liberarla.
Spero di essere stato esaustivo e che tu abbia capito tutto.
Ti serve un consiglio?
Avventurarsi di banca in banca ad elemosinare di poter ottenere un mutuo è una delle cause più frequenti di ulcera gastroduodenale e di ansia generalizzata, se vuoi evitare di dover spendere, oltre ai soldi per l’acquisto della casa, i soldi per il gastroenterologo e per il neurologo, ti basta cliccare sul tasto che apre WhatsApp e mandarci un messaggio, ti richiamiamo in men che non si dica.
Basta la salute, un par de scarpe nove e un tetto sulla testa…
Daje, alla prossima bello de casa!
