Con la legge sulla concorrenza (legge n. 124/2017, articolo 1, commi 63 e seguenti, entrata in vigore il 29 agosto) viene data la facoltà dell’acquirente di richiedere il deposito del prezzo al notaio rogante fino ad avvenuta trascrizione del contratto di compravendita.
Al giorno d’oggi la maggioranza delle banche eroga il mutuo e concede i soldi al venditore il giorno in cui si firma l’atto, mentre in passato si aspettava il consolidamento di ipoteca.
Cosa è cambiato?
Che chi vende casa incassa subito .
Ma per chi compra cosa succede?
Chi compra si vede esposto al rischio che, tra la data del rogito e la data della sua trascrizione nei predetti registri, venga pubblicato un gravame inaspettato a carico del venditore: un’ipoteca, un sequestro, un pignoramento, una domanda giudiziale, eccetera.
In pratica si troverebbe comunque il debito con la banca e la casa pignorata.
A casa nostra se dice cornuto e mazziato.
A dire il vero non succede quasi mai niente, specialmente se chi vende non è un soggetto fallibile, ma potrebbe succedere anche ad una famiglia su 1 milione di passare una brutta esperienza.
Per questo motivo il legislatore ha scelto di dare facoltà a chi compra di poter depositare l’intero saldo prezzo dal notaio finché non venga effettuata la trascrizione dell’atto nella conservatoria dei beni immobiliari.
EFFETTI DEL DEPOSITO
Le somme che il notaio si vede versare da parte dell’acquirente (e che dovranno necessariamente essere intestate non al venditore, bensì al notaio stesso) saranno da lui segregate su di un conto corrente dedicato che ha appositamente acceso in banca con la destinazione di “conto dedicato ai sensi della Legge 147/2013”.
Queste somme sono assolutamente al sicuro: sia perché sono separate dal patrimonio del notaio (non cadono nella sua successione, in caso di premorienza; non vanno nella comunione legale del coniuge; sono impignorabili da parte dei suoi creditori) sia perché sono impignorabili anche dai creditori del venditore.
Non solo: gli interessi attivi che produce il conto dedicato vanno a beneficio delle piccole e medie imprese.
POSSIBILI ULTERIORI UTILIZZI DEL DEPOSITO PREZZO
Il deposito del prezzo protegge dal rischio di trascrizioni o gravami pregiudizievoli nelle more tra la stipula e la trascrizione dell’atto.
Ma può tornare utile alle parti nelle seguenti ipotesi:
1) PRESENZA DI UN PIGNORAMENTO O DI UNA IPOTECA PREGRESSA – La casa è gravata da un pignoramento o da un’ipoteca. In atto si conviene che il prezzo venga pagato solo ad avvenuta cancellazione di dette formalità.
2) CASA SOGGETTA A PRELAZIONE LEGALE – L’immobile è soggetto a prelazione legale. In atto si conviene che il prezzo venga pagato una volta che sia venuta meno la possibilità di esercitare la prelazione.
3) CASA NON AGIBILE – Nell’atto si conviene che il prezzo venga pagato solo ad avvenuta presentazione della segnalazione certificata di agibilità.
4) CASA NON LIBERA DA PERSONE O COSE – L’immobile è ancora occupato dal venditore. Si conviene che il prezzo venga pagato solo ad avvenuta consegna della casa all’acquirente libera da persone e cose.
5) PRESENZA DI DEBITI DEL VENDITORE – Il venditore non ha ancora saldato tutte le spese condominiali a suo carico (ad es. spese straordinarie deliberate prima dell’atto per opere non ancora eseguite al momento della stipula). Al fine di garantire l’acquirente (che potrebbe essere chiamato a rispondere di tali spese ex art. 63 disp. att. c.c.) presso il notaio vengono depositate le somme necessarie a coprire tali spese con l’incarico per il notaio di effettuare i pagamenti richiesti dall’amministratore di condominio.
TUTELA ANCHE PER IL VENDITORE
Il deposito del prezzo garantisce il corretto e sicuro perfezionamento del trasferimento del denaro dall’acquirente al venditore, il quale incasserà le somme dopo qualche giorno, ma non correrà alcun rischio in ordine all’effettivo incasso della somma pattuita.
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ps:
sappi che la fonte di questo articolo è quella del notariato e più precisamente https://www.notariato.it/it/casa/il-deposito-del-prezzo
