La casa nuova è da sempre il sogno italico, comprare da un costruttore ha un fascino tutto suo per vari motivi.
Innanzitutto spesso quando si va a vedere la casa è ancora in costruzione e vederla nascere man mano è emozionante, poi alcuni ti faranno scegliere i materiali per le rifiniture.
Hai l’occasione di essere il primo e questo sì… è una figata, poi di solito le case nuove vengono costruite con accorgimenti di ultima generazione, non vanno ristrutturate, hanno un risparmio energetico nella gestione ed altri vantaggi.
Fino ad ora tutte belle storie, ma entriamo nel dettaglio.
Se compri una casa finita e pronta da abitare nessuna nuova sotto il sole: all’atto di acquisto pagherai l’iva al 4% come prima casa e non l’imposta di registro.
Ma che succede se compri quando la casa è ancora in costruzione?
Se hai dato acconti ed il costruttore fallisce, perdi tutto?
“La necessità di tutelare l’acquirente è alla base del decreto legislativo 122/2005, conosciuto come Testo Unico dei beni da costruire, che è ancora oggi la norma di riferimento sul tema”.
“Gli elementi distintivi del Testo unico sono due:
- La tutela dell’acquirente per quanto riguarda le somme versate nelle varie fasi dalle fondamenta alle chiavi in mano.
Tale tutela obbliga il costruttore a dare una fideiussione rilasciata da una banca o un’assicurazione per un importo pari a tutte le somme versate dall’acquirente.
Questo comporta che l’acquirente in caso di fallimento, pur restando senza casa, recuperi almeno i suoi soldi.
- La cosiddetta “Postuma decennale”: la norma prevede che, al momento del rogito, venga rilasciata una garanzia da parte del costruttore contro i danni emersi nei dieci anni successivi dovuti a difetti di costruzione che richiedono poi interventi da parte dell’acquirente.”
A tutela degli acquirenti esiste, inoltre, la fideiussione del costruttore.
La fideiussione nell’immobiliare
Nello specifico dell’ambito immobiliare, il costruttore che decide di vendere direttamente gli immobili che edifica ha a suo carico una serie di obblighi, uno su tutti il fatto che, alla stipula del contratto che prevede il trasferimento non immediato della proprietà (o di altro diritto reale di godimento) ancora da costruire, dovrà rilasciare all’acquirente una fideiussione.
In caso contrario il contratto sarà nullo.
La fideiussione è uno strumento a tutela, quindi, di coloro che scelgono di acquistare un immobile ancora da costruire.
Per definizione, per immobile da costruire si può intendere:
- Quello per il quale sia stato richiesto il permesso di costruire e che sia ancora da edificare.
- Quello la cui costruzione non è ancora ultimata e il suo stato non è tale da consentire il rilascio del certificato di agibilità.
Cosa garantisce la fideiussione?
La fideiussione, da presentare in modello conforme alle norme vigenti, serve a garantire, nel caso in cui l’impresa costruttrice entri in crisi, il rimborso di tutte le somme già versate e il valore di qualsiasi altro eventuale corrispettivo che la parte acquirente ha dato al costruttore prima del trasferimento definitivo della proprietà.
La fideiussione è efficace se il fideiussore (e, dunque, l’assicurazione o la banca che si sono occupate di rilasciare la fideiussione) riceve dal costruttore (o da un altro contraente) una copia autentica dell’atto di trasferimento della proprietà immobiliare contenente nello specifico l’attestazione che certifica il rilascio di una polizza assicurativa decennale postuma.
Cosa rientra nella fideiussione?
Come detto, il costruttore, entro l’atto della stipula del contratto preliminare di compravendita , deve consegnare per legge all’acquirente la fideiussione.
La garanzia fideiussoria copre:
- le somme che il costruttore ha già riscosso o i valori già acquisiti al momento della stipula del preliminare;
- le somme che il costruttore deve riscuotere dopo la stipula del preliminare ma prima che si verifichi il trasferimento della proprietà, ovvero prima del rogito.
Sono escluse dalla garanzia:
- le somme per le quali è pattuito che debbano essere erogate da un soggetto mutante (solitamente una banca);
- i soldi che il costruttore dovrà riscuotere nel momento in cui si verifica il trasferimento della proprietà, contestualmente alla stipula dell’atto di trasferimento dal notaio.
I contributi pubblici assistiti da autonoma garanzia
Quando opera la fideiussione?
La garanzia fideiussoria entra in campo nel caso in cui il costruttore incorra in una situazione di crisi, definita per legge come i casi in cui “il costruttore sia sottoposto a esecuzione immobiliare in relazione all’immobile oggetto del contratto, ovvero a fallimento, amministrazione straordinaria, concordato preventivo, liquidazione coatta amministrativa”.
Questo comporta la restituzione all’acquirente delle somme versate al costruttore stesso, il tutto maggiorato degli interessi legali maturati dalla data di ciascun pagamento al momento in cui la crisi si verifica.
La fideiussione prevede poi la rinuncia al beneficio della preventiva escussione del debitore principale, ovvero che l’acquirente deve rivolgersi subito alla banca o alla compagnia di assicurazione che ha redatto la fideiussione, senza dover tentare di recuperare il proprio credito presso il costruttore.
In caso di fallimento, il curatore fallimentare può sciogliere i preliminari stipulati dal costruttore o farli eseguire e consegnare all’acquirente la proprietà dell’immobile, nel caso in cui l’immobile sia già abitabile. In questo secondo caso, però, l’acquirente non ha diritto al rimborso delle somme.
Prima che il curatore fallimentare comunichi la decisione di dare esecuzione al preliminare, comunque, l’acquirente può decidere di incassare la fideiussione, sciogliendo il contratto e non entrando in possesso dell’abitazione.
La tutela per chi acquista nuove costruzioni
La fideiussione è un sistema messo in campo per difendere i diritti di chi acquista immobili ancora da costruire o in costruzione, in modo da poterli tutelare in caso di problematiche sorte in corso d’opera.In particolare, la normativa a tutela dei diritti patrimoniali degli acquirenti di immobili da costruire è contenuta nel d.lgs. n. 122/2005, recentemente aggiornato con il .d.lgs. n. 14/2019, che aumenta ulteriormente le tutele. Queste si applicano a tutti i contratti, sia che si tratti di preliminari di compravendita che di contratti definitivi, riguardanti fabbricati abitativi per il quale titolo abitativo edilizio (ovvero il permesso di costruire, la SCIA o la DIA) sia stato richiesto o presentato successivamente al 16 marzo 2019.
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Daje, alla prossima bello de casa!
