Visura catastale aggiornata, è un documento rilasciato dal catasto urbano dei fabbricati dove ci sono tutti i dati catastali che servono al riconoscimento univoco dell’immobile.
Foglio, Particella, sub, ma che sò, se magnano?
Ma come si legge? A cosa sono riferiti quei dati?
Facciamoci aiutare dal sito dell’Agenzia delle Entrate e facciamo chiarezza con la nostra traduzione.
Identificativi catastali di un bene immobile
Per effettuare la ricerca di un immobile all’interno degli archivi nazionali occorre indicare gli identificativi catastali dello stesso.
Di seguito sono riportate alcune precisazioni in merito al loro uso e significato
- Comune catastale: generalmente, per ciascun Comune, il confine territoriale individuato catastalmente è coincidente con il corrispondente confine amministrativo comunale. L’utente può quindi fare riferimento alla denominazione del Comune amministrativo. Il dato è sempre obbligatorio. In generale, il codice comune è composto da 4 caratteri coincidenti con quelli che compaiono nel codice fiscale dal 12° al 15° carattere. In alcune realtà territoriali, per mancata esecuzione di variazione degli atti catastali a seguito della modifica dei confini tra Comuni, ovvero istituzione di nuovi Comuni, l’utente si trova nella necessità di indicare il comune catastale di riferimento. Al riguardo è possibile controllare lo stato di allineamento degli archivi catastali alle nuove realtà amministrative (c.d. “variazione circoscrizionale”) utilizzando il servizio online Consultazione Archivio Comuni e Stati Esteri.
Abbastanza semplice, il comune catastale di norma coincide con il territorio del comune dove si trova la casa, nel nostro caso da Romani Orgogliosi H501
- Sezione amministrativa (per il solo Catasto fabbricati): suddivisione del territorio del Comune catastale presente solo in alcuni contesti territoriali e quindi in generale non richiesta. E’ ordinariamente è identificata da una lettera. Laddove presente, il dato è necessario per l’identificazione catastale dell’immobile.
- Sezione censuaria (per il solo Catasto terreni): suddivisione del territorio del Comune catastale presente solo in alcuni Comuni e quindi in generale non richiesta. E’ ordinariamente identificata da una lettera. Laddove presente, il dato è necessario per l’identificazione catastale dell’immobile.
- Sezione urbana (per il solo Catasto fabbricati): ): ulteriore suddivisione del territorio comunale presente, indipendentemente dall’esistenza della sezione amministrativa, solo in alcuni Comuni e quindi in generale non è richiesta,. E’ ordinariamente identificata da una denominazione di massimo tre caratteri. Per quanto il dato sia necessario se presente nell’identificativo catastale dell’immobile ricercato, il servizio di interrogazione online assiste l’utente, fornendo l’elenco dei beni che risponde ai dati parziali forniti e dal quale selezionare quello di specifico interesse.
- Foglio: porzione di territorio comunale che il catasto rappresenta nelle proprie mappe cartografiche. Il dato è sempre obbligatorio.
Il foglio per un comune come Roma può essere assimilato ad un municipio, in realtà è un pochino più piccolo.
- Particella: è detta anche mappale o numero di mappa, rappresenta all’interno del foglio, una porzione di terreno, o il fabbricato e l’eventuale area di pertinenza, e viene contrassegnata, tranne rare eccezioni, da un numero. Il dato è sempre obbligatorio.
La particella invece rappresenta più propriamente il nostro palazzo o il comprensorio dove viviamo.
- Denominatore: dato eventualmente presente solo per immobili che appartengono al Catasto fondiario (province di Trieste e Gorizia e porzioni di quelle di Udine e Belluno).
- Subalterno: per il Catasto dei Fabbricati, dove presente, identifica la singola unità immobiliare esistente su una particella. L’unità immobiliare urbana è l’elemento minimo inventariabile che ha autonomia reddituale e funzionale.
Generalmente, nell’ipotesi di un intero fabbricato, ciascuna unità immobiliare è identificata da un proprio subalterno. Qualora il fabbricato sia costituito da un’unica unità immobiliare il subalterno potrebbe essere assente.
Il dato, qualora esistente, è necessario per l’univoca identificazione della singola unità immobiliare; diversamente, il sistema produrrà l’elenco delle unità immobiliari urbane aventi stessa particella al fine della loro successiva selezione singola. Per il Catasto dei Terreni, dove presente essenzialmente si riferisce ai fabbricati ex rurali.
Il subalterno normalmente chiamato sub si riferisce proprio al nostro appartamento, se un appartamento viene diviso in 2 genera altri 2 sub, come una specie di albero genealogico.
Inoltre nella visura catastale vengono riportati gli estremi del proprietario e le quote; ad esempio una casa intestata a moglie e marito vedrà riportati entrambi i nominativi e le relative quote espresse in frazioni.
Attenzione, il catasto non è probatorio e non fa fede sui nominativi e la metratura in quanto spesso questi dati non sono aggiornati, ma fa fede come FOGLIO PARTICELLA E SUBALTERNO oltre che la rendita catastale che è un coefficiente con il quale di può calcolare il valore catastale sul quale pagare le imposte in caso di acquisto .
Dati sugli immobili censiti al Catasto dei Fabbricati
- Indirizzo: ubicazione dell’immobile, comprensiva del numero civico, scala, piano e interno dell’unità immobiliare.
Qui indovinamo facile, l’indirizzo è facile
- Zona censuaria: porzione omogenea di territorio comunale (ordinariamente è una sola per i Comuni medio piccoli e più di una per le città più grandi), nell’ambito della quale la redditività dei fabbricati è da considerarsi uniforme.
Può comprendere un solo Comune o una porzione del medesimo, con caratteristiche ambientali e socioeconomiche simili. Per ogni zona censuaria esiste uno specifico “quadro tariffario” consultabile presso l’ufficio provinciale – Territorio dell’Agenzia.
- Categoria: tipologia delle unità immobiliari, presenti nella zona censuaria, differente per le caratteristiche intrinseche che ne determinano la destinazione ordinaria e permanente.
La categoria ci fa capire se l’immobile è abitativo o no
- Classe: parametro che identifica il grado di produttività delle unità immobiliari appartenenti alle categorie dei gruppi A, B e C. Viene indicata con ‘U’ (unica) in assenza di una ripartizione in classi della categoria (ciò, in quanto, la redditività è omogenea all’interno del Comune o della zona censuaria) ovvero con i numeri da ‘1’a ‘n’ al crescere della redditività.
- Consistenza: dimensione dell’unità immobiliare. Per le abitazioni e gli uffici (immobili della categoria A) è espressa in “vani”. Per i negozi, i magazzini, le rimesse (immobili della categoria C) è espressa in metri quadrati.
Per gli immobili a destinazione collettiva (ospedali, caserme, ecc.) è espressa in metri cubi. Per gli immobili appartenenti alle categorie speciali dei gruppi D ed E non viene indicata la consistenza catastale.
Nella consistenza vengono indicati i vani dell’immobile
- Rendita: per le unità immobiliari appartenenti alle categorie dei gruppi A, B e C, la rendita catastale è determinata moltiplicando la consistenza per la tariffa unitaria specifica per Comune, zona censuaria e corrispondente alla categoria e classe.
Per le unità immobiliari appartenenti ai gruppi delle categorie D ed E la rendita è determinata attraverso stima diretta.
La rendita serve per farci pagare tasse ed imposte
ADESSO PASSIAMO ALLA PLANIMETRIA
Nella parte superiore vengono descritti i dati catastali per identificare l’immobile, comune foglio particella e subalterno ed a quando è aggiornato il disegno, ovvero la data dell’ultimo deposito da parte di un tecnico.
Nella parte centrale viene mostrato piano, interno e disegno della casa in scala.
Questa per noi è una parte essenziale in quanto in sede di stipula del contratto di compravendita il Notaio ci chiederà se il disegno della casa rispecchia la conformazione reale della casa.
Eventuali difformità devono essere sistemate prima della stipula, ovvero qualora un muro dovesse essere spostato rispetto al disegno, o una finestra è stata chiusa, ci sono due strade, far ripresentare una nuova planimetria da un tecnico tramite una pratica urbanistica oppure ripristinare lo stato dei luoghi come da disegno.
Ti spiego in linguaggio semplice; se nella casa che hai visto sono stati spostati dei muri interni come ad esempio ampliare un bagno o una cameretta spostando di 10/20 centimetri un muro divisorio si può agire semplicemente con la pratica urbanistica, mentre se si è chiusa una veranda o un balcone è cambiata la cubatura rispetto al permesso di costruzione e la pratica potrebbe essere rigettata dal comune competente.
Quindi vanno ripristinati i luoghi come da disegno.
Fai molta attenzione a chi tratta questo argomento con leggerezza perchè alcuni abusi sfociano nel penale e se in sede di stipula dal notaio tu certifichi lo stato dei luoghi, qualora dovesse avvenire un controllo successivo ne saresti il responsabile.
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