PRELIMINARE O COMPROMESSO
Dopo aver concluso la trattativa per l’acquisto della nostra casa tramite la proposta irrevocabile di acquisto spesso i clienti sono invitati a stipulare un contratto preliminare di compravendita anche chiamato compromesso.
Il sito del notariato ci spiega il Preliminare come segue
Contratto Preliminare o Compromesso
Il contratto preliminare (anche detto compromesso) è un vero e proprio contratto che obbliga entrambe le parti alla stipula del contratto definitivo.
Il preliminare deve indicare gli elementi principali della vendita quali il prezzo e la casa da acquistare, l’indirizzo e una precisa descrizione (piani, stanze etc.) con i dati del Catasto e la data del contratto definitivo. E’ opportuno, inoltre, definire tutti gli obblighi reciproci da adempiere prima della consegna dell’immobile. In caso di vendita di immobili in corso di costruzione sono previste dalla legge regole particolari per la redazione del contratto preliminare. Non è obbligatorio che il contratto preliminare sia stipulato da un notaio, ma è comunque opportuno chiarire con il notaio quali sono gli obblighi da esso derivanti.
In caso di:
- acconti prezzo sostanziosi
- tempi lunghi tra preliminare e definitivo
- venditore soggetto fallibile
Per garantire la massima tutela al futuro acquirente è molto opportuno che il contratto preliminare sia stipulato dal notaio, mediante scrittura privata autenticata o atto pubblico, in modo che venga trascritto nei Registri Immobiliari. Nelle altre ipotesi, l’opportunità della trascrizione può essere valutata con l’assistenza del notaio.
La trascrizione vale come una vera e propria prenotazione dell’acquisto dell’immobile. Non è più soltanto un accordo privato tra acquirente e venditore, viene reso legalmente valido verso chiunque (tecnicamente è “opponibile nei confronti dei terzi”) e il venditore, di conseguenza, non potrà vendere l’immobile a qualcun altro, né concedere un’ipoteca sull’immobile, né costituire una servitù passiva o qualsiasi altro diritto pregiudizievole. Gli eventuali creditori del venditore non potranno iscrivere un’ipoteca sull’immobile promesso in vendita, né pignorarlo. Dal momento della trascrizione del contratto preliminare, l’immobile è “riservato” al futuro acquirente, e qualsiasi trascrizione o iscrizione non avrebbe effetto nei suoi confronti.
In sede di registrazione del contratto preliminare devono essere pagate le seguenti imposte che saranno poi recuperate in sede di stipula del definitivo:
- 0,50% sulla caparra
- 3% delle somme pagate come acconto prezzo.
Ovviamente il Notariato consiglia di stipulare lo stesso presso lo studio del Notaio e con il suo ausilio, questo in linea di massima è anche il nostro orientamento specialmente perchè trascrivendo il preliminare in conservatoria ci tutela come acquirenti dall’insorgere di qualsiasi problema.
Di solito al preliminare si anticipano cifre importanti per una famiglia e pensiamo sia opportuno mettersi al riparo da eventuali richieste al venditore.
Col preliminare di acquisto, non viene trasferita la proprietà dell’immobile (che rimane per il momento del venditore), ma semplicemente si obbligano le parti l’una a vendere e l’altra ad acquistare il bene oggetto del contratto
Il contratto preliminare di compravendita immobiliare rientra nella tipologia – prevista dalla Legge – delle scritture private.
Viene quindi stipulato da venditore e acquirente di comune accordo, senza l’obbligo di andare dal notaio se l’immobile oggetto del contratto è già costruito.
Se invece la casa è ancora in corso di costruzione la legge obbliga la figura del Notaio e la registrazione.
Se si procede come scrittura privata l’acquirente non è tutelato qualora insorgessero complicazioni come un ipoteca legale prima del rogito definitivo, spesso si usa quando nel giro di pochi giorni si va a stipulare l’atto di compravendita definitivo e quando le somme scambiate sono minime.
Ma andiamo a vedere come si compone un contratto preliminare di compravendita: lo abbiamo scaricato da un sito di una camera di commercio italiana.
Nella prima parte si inseriscono i dati dei venditori e degli acquirenti;
Poi si prosegue inserendo tutti i dati dell’immobile sia catastali che di conservatoria e la storia di come è pervenuto in proprietà al venditore, sia che lo abbia comprato sia che gli sia pervenuto come eredità ecc.
Poi nell’articolo secondo vengono elencate le garanzie del venditore sulla provenienza dell’immobile e gli eventuali impegni o pregiudizi che gravano sullo stesso.
Seguendo con la lettura del terzo articolo si passa alla regolarità urbanistica
e vengono citate le licenze di costruzione con eventuali permessi successivi di modifica.
Nel quarto articolo si definisce la data entro il quale deve essere rispettato il contratto.
Negli articoli quinto e sesto vengono specificati come avverranno i pagamenti e come verrà conteggiata la caparra.
Nel settimo articolo vengono specificati con quali mezzi sono stati e verranno effettuati i pagamenti nel rispetto delle varie normative anti riciclaggio ed elusione.
Si conclude il contratto con le clausole di riservatezza, foro competente e pagamento degli effetti del compromesso.
Siamo arrivati alle firme.
Dopo aver apposto le firme sul contratto preliminare potrai finalmente essere sereno che la casa può essere venduta solamente a te con tutte le pattuizioni del caso.
Non ci rimane che andare a stipulare il definitivo contratto di compravendita che si firmerà insieme a quello di mutuo qualora per acquistare casa ti servissero anche i soldi della banca.
Come vedi i passaggi per comprare la tua casa sono sicuramente tanti e le normative da conoscere superano sicuramente le scartoffie.
Il mio consiglio rimane sempre lo stesso, affidati ad un professionista che ti possa guidare, ma intanto leggendo quello che scrivo nel mio blog su www.mutuetto.it avrai imparato tanto .
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Daje, alla prossima bello de casa!
