Quali sono le componenti di un mutuo?
1. Capitale erogato
Il primo elemento da prendere in considerazione è sicuramente il capitale erogato, ovvero l’importo che la banca consegna a chi fa richiesta di un mutuo. La banca stessa, nel concedere questa somma di denaro, tiene in considerazione alcuni parametri e valori che devono essere rispettati per procedere all’istruttoria, ovvero le garanzie che il richiedente offre.
Naturalmente il primo fattore su cui è calcolato l’importo da erogare è il reddito del richiedente che, oltre a dover garantire alla banca il pagamento della rata, deve anche essere abbastanza alto da permettere di provvedere al fabbisogno medio del proprio nucleo familiare, durante tutta la durata del finanziamento. Questo vuol dire che anche il contratto di lavoro del cliente è importante al fine di ottenere un mutuo, poiché la banca preferirà una persona con un contratto a tempo indeterminato perché offre più garanzie rispetto ad uno a tempo determinato, e questo non solo influisce sull’eventuale rata ma anche sulla vera e propria stipulazione del mutuo.
Se il richiedente stesso non da garanzie sufficienti, la banca è disposta ad accettare un garante, ovvero una terza persona che si impegna a restituire la somma di denaro stabilito al suo posto nel caso in cui questo non possa farlo.
Ad ogni modo, la banca di solito non concede un mutuo che copre l’intero valore dell’immobile da acquistare, ma rilascia una somma che non supera il tetto dell’80% dell’importo totale, obbligando chi richiede questo finanziamento a disporre di una parte di capitale proprio da investire nell’immobile che si vuole comprare.
Altri due fattori su cui la banca determina l’importo del capitale erogato sono il valore dell’immobile e il valore della sua rivendibilità. Una volta ottenuti questi valori, sull’immobile verrà calcolata un’ipoteca, la principale garanzia con la quale la banca tutela il proprio capitale. L’ipoteca si consolida attraverso l’iscrizione nei pubblici registri e va rinnovata dopo venti anni; solitamente viene richiesta dalla banca prima della consegna del finanziamento e inoltre da a quest’ultima il potere di espropriare il bene su cui l’ipoteca stessa è stata posta.
Un ultimo fattore che viene preso in considerazione è la durata del mutuo stesso, soprattutto in relazione all’età della persona che richiede il finanziamento. Quindi una persona anziana potrebbe avere delle difficoltà in più ad ottenere un mutuo di lunga durata, e ciò può comportare o una diminuzione dell’importo richiesto o una riduzione della durata del mutuo, con il conseguente aumento della rata.
2. Durata del mutuo e modalità di rimborso
La durata del mutuo è quel periodo di tempo entro il quale il soggetto che ha richiesto un finanziamento, ha l’obbligo di restituire alla banca il capitale erogato per l’acquisto o la ristrutturazione di un bene immobiliare.
La durata di questo periodo viene decisa dalla banca insieme al soggetto richiedente al momento della stipula del mutuo e di solito è compresa tra i 5 e i 30 anni. Naturalmente questo fattore influenza le modalità di rimborso, in quanto maggiore è il periodo di tempo del contratto di finanziamento, minore sarà la rata e più alti saranno gli interessi.
Insieme alla durata del mutuo, dunque, la banca stabilisce anche un piano di ammortamento, ovvero un procedimento di estinzione del debito, grazie al quale chi richiede questo finanziamento ha la possibilità di restituire gradualmente, attraverso delle rate, la somma di capitale erogato, alla quale si dovranno aggiungere gli interessi che la banca commissiona.
Prima di passare ad analizzare le rate, un altro dei componenti fondamentali per la comprensione di cosa sia un mutuo, dobbiamo informare il lettore circa i diversi tipi di ammortamento che la banca mette a disposizione. I più utilizzati sono sicuramente l’ammortamento all’italiana e l’ammortamento alla francese.
Il piano di ammortamento all’italiana è una modalità di rimborso del finanziamento, chiamato anche ammortamento con quote capitali costanti, che prevede rate decrescenti composte da una somma di denaro fissa alla quale si aggiunge l’interesse calcolato sul debito rimanente. Quindi, con questa modalità di restituzione, la rata diminuisce con l’avanzamento del mutuo.
Nonostante il nome, in Italia è utilizzato maggiormente un altro tipo di piano di rimborso, il piano di ammortamento alla francese, che si differenzia dal primo in quanto prevede delle rate costanti, composte da una parte di capitale che aumenta nel tempo, e da una parte di interesse che invece diminuisce, perché viene calcolato sul debito rimanente al momento del pagamento della rata precedente.
In ogni caso, qualsiasi sia la modalità di restituzione del capitale scelta dal soggetto che lo richiede, la banca può concedere una modifica della durata del mutuo, che si può risolvere anche con un’operazione chiamata estinzione anticipata del mutuo, grazie alla quale il debitore può decidere di rimborsare in un’unica volta il capitale ancora non restituito alla banca. In casi del genere la banca può decidere di applicare una penale che viene calcolata in base all’importo che si decide di riconsegnare.
3. Le rate
Strettamente collegate al piano di ammortamento sono le rate che il soggetto richiedente dovrà pagare. Queste dovranno essere versate ad una distanza di tempo fissa l’una dall’altra che, solitamente, rimane la stessa per tutta la durata del contratto di mutuo, e possono essere mensili, bimestrali, trimestrali, semestrali o annuali. La decisione sulla scadenza delle rate è presa dalla persona interessata a seconda delle opzioni fornite dalla banca, e in casi particolari può anche presentare scadenze che cambiano nel tempo.
L’importo da pagare ad ogni rata è la somma di due diversi valori: la quota di capitale, ossia quella parte di capitale che deve ancora essere restituita alla banca o all’istituto di credito, e la quota d’interesse, ovvero il guadagno che banca ottiene sul finanziamento concesso.
È importante per il nostro lettore sapere che il rapporto tra questi due valori cambia continuamente e che all’inizio la rata sarà composta da una maggiore quota di interessi, che diminuiranno nel corso del piano di ammortamento.
Inoltre alcune banche permettono al cliente di modificare sia l’importo della rata sia i tempi di restituzione, solitamente fino a un massimo di tre volte durante tutta la durata del mutuo, attraverso tre opzioni incluse nel piano di ammortamento.
La prima è la riduzione della tassa, con la quale si concede al soggetto richiedente di prolungare il piano di rimborso riducendo l’importo della rata. La seconda è il taglio della rata, che permette di rimandare il pagamento della rata, o di una parte di essa, fino a 12 mesi. Infine c’è lo spostamento della rata attraverso cui si può pagare una rata fino a tre mesi dopo.
4. Il tasso d’interesse
Il tasso d’interesse gioca un ruolo fondamentale nella scelta del proprio mutuo, e di solito è calcolato in funzione a fattori economici tra cui il tasso legale, ovvero la quota d’interesse fissata dalle leggi vigenti nel proprio paese, e il costo di provvista, ossia il costo al quale chi richiede questo finanziamento acquista il denaro dalla banca.
Quest’ultimo è calcolato sulla base del meccanismo della riserva finanziaria, ovvero la percentuale di denaro contante che la banca per legge può avere in deposito e che non può superare, e solitamente, nei paesi dell’Unione Europea, si aggira intorno al 2%.
I mutui in questo senso si dividono principalmente in mutui a tasso fisso e a tasso variabile. Nella formula a tasso fisso gli interessi vengono calcolati prima dell’ufficializzazione del finanziamento e non cambiano durante tutta la sua durata, mentre nella formula a tasso variabile gli interessi dipendono dall’andamento del costo del denaro e quindi possono sia aumentare che diminuire.
Sia i mutui a tasso fisso che quelli a tasso variabile hanno un tasso interbancario di riferimento utilizzato come parametro per il calcolo dell’interesse. Per i primi si tratta dell’Eurirs o IRS, mentre per i secondi dell’Euribor, e tutti e due vengono diffusi ogni giorno dalla Federazione Bancaria Europea.
Nonostante il tasso fisso d’interesse è poco rischioso perché la quota d’interesse rimane la stessa per tutto il finanziamento, la banca compensa i rischi del tasso variabile offrendo diverse forme di questo tipo di mutuo. Ora ne vedremo alcune.
Esiste ad esempio la formula a tasso variabile con opzione Cap, in cui gli interessi sono si calcolati in base all’indice del costo del denaro, ma la banca e il soggetto richiedente possono definire una soglia massima che l’interesse non può superare, questa soglia e chiamata Cap rate.
Un’altra formula è quella a tasso misto grazie alla quale il soggetto richiedente può decidere di cambiare il tasso durante il periodo del finanziamento, sia da fisso a variabile che da variabile a fisso. La possibilità di questo cambiamento viene stabilita alla stipula del contratto e ha un tempo limite entro il quale può essere presentato, di solito ogni 3 o 5 anni.
Inoltre il soggetto richiedente può scegliere un mutuo a tasso bilanciato, ovvero una forma di finanziamento dove i tassi di interesse sono una media percentuale dei tassi fissi e variabili europei di riferimento, Eurirs ed Euribor, sommati a un altro indice importante di cui parleremo a breve, lo Spread. Anche questo tipo di mutuo ha il vantaggio di stabilire un tetto massimo che il tasso d’interesse non può superare, e in più la percentuale di tasso fisso e tasso variabile è decisa da chi richiede il finanziamento.
Infine esiste un’altra forma di finanziamento chiamata mutuo a rata fissa e durata variabile che è meno complicata di quello che sembra. Con questa formula, chi chiede il prestito definisce, all’inizio del contratto di mutuo, che l’importo della rata rimarrà sempre lo stesso fino a che il capitale erogato e gli interessi non sono stati restituiti. Se il tasso d’interesse diminuisce la durata del mutuo sarà minore, se invece aumenta aumenterà anche la durata.
Naturalmente su ogni tasso d’interesse la banca può aggiungere un costo di mora se il debitore non ha rispettato le scadenze di pagamento.
5. Spread, TAEG e TAN
A questo punto possiamo approfondire alcuni indicatori di valore molto importanti per la persona che decide di prendere in concessione una somma di denaro da una banca o da un istituto di credito.
Il primo e più importante è sicuramente lo spread, ovvero un indicatore che definisce il tasso d’interesse finale dell’intero finanziamento, e viene sommato ai tassi fissi e variabili di riferimento europeo, ossia i tassi Eurirs ed Euribor. Inoltre è importante sapere che molte banche ormai applicano una sconto sullo spread che dipende dal rapporto tra la rata e il reddito del richiedente.
Un altro indice è il TAEG o tasso annuale effettivo globale, anche chiamato ISC o indicatore sintetico di costo, che rappresenta il costo complessivo del mutuo. Questo si calcola annualmente ed è composto da diversi fattori tra cui la durata del piano di ammortamento e le scadenze di pagamento. Inoltre comprende anche i cosiddetti oneri accessori, ossia tutti i costi legati alla richiesta di finanziamento che il soggetto deve pagare oltre al mutuo stesso, tra cui le spese per l’istruttoria, per la perizia e per l’ipoteca, le spese della parcella del notaio, le spese legate alle commissioni bancarie e così via.
Infine dobbiamo conoscere il TAN o tasso annuale nominale, ossia il tasso d’interesse annuo effettivo che il soggetto richiedente dovrà pagare alla banca. La quota d’interesse viene calcolata in base all’importo di capitale erogato e alla durata del mutuo, e si applica sul valore lordo del finanziamento, quindi senza considerare le spese accessorie.
Adesso che il nostro lettore è venuto a conoscenza di come prendere un mutuo, delle procedure che dovrà fare e delle parti che lo compongono, sarà sicuramente capace di fare la migliore delle scelte per il suo finanziamento, e questo è quello che ci aspettiamo.
