Cos’è il mutuo?

In genere si chiede un mutuo per acquistare, costruire o ristrutturare la propria abitazione oppure per acquistare o ristrutturare la casa per le vacanze (seconde case).

Il mutuo è quindi un finanziamento concesso abitualmente per acquistare un’unità abitativa o per acquisti immobiliari in genere. I finanziamenti sono praticati dalle Banche, Istituti di Credito e Società Finanziarie. Il rimborso del mutuo avviene tramite rate, definite dal piano di ammortamento, comprendenti sia il capitale finanziato che gli interessi maturati; questi possono essere predeterminati (tasso fisso) o calcolati rata per rata (tasso variabile). 

La durata dei mutui offerti va solitamente da 5 a 30 anni, ma alcune banche arrivano a 40 prima una banca arrivava addiritturaa  50 anni.

Per la legge il mutuo copre fino all’80% del valore dell’immobile (di norma vale il prezzo dichiarato in atto di compravendita); alcune banche finanziano fino al 100% di tale valore, generalmente a condizioni più onerose o con richiesta di garanzie aggiuntive come la legge sul mutuo fondiario richiede. (art. 38 del D.Lgs. n. 385/1993  TESTO UNICO BANCARIO)

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• I Diversi Tipi di Mutuo:

Ogni contratto di mutuo viene caratterizzato da alcuni elementi essenziali:

• tasso di interesse prescelto;
• durata;
• tipo di garanzia aggiuntiva oltre quella ipotecaria.

Il tasso di interesse applicato al finanziamento determina la tipologia dei contratti di mutuo.

Dunque, a mero titolo esemplificativo, possono aversi:

• Mutuo a tasso fisso: quando il tasso di interesse non varia per tutta la durata del prestito.Ciò comporta generalmente rate di importo fisso.
• Mutuo a tasso variabile: quando la rata del mutuo varia in dipendenza di determinati parametri che possono essere i tassi del mercato monetario e finanziario. Sui parametri di base può essere applicato uno “spread” (maggiorazione) per aumentare il rendimento.
• Mutuo misto: quando è prevista la possibilità per il mutuatario, in tempi determinati e successivi, di passare dal tasso fisso al tasso variabile e viceversa.
• Mutuo con tasso d’ingresso: quando, per i primi mesi o comunque per un certo periodo iniziale, viene applicato un tasso ridotto. Alla scadenza di detto periodo, è prevista l’applicazione dell’usuale tasso fisso e/o variabile corrente al momento della scadenza.

Ne consegue che ogni banca, gestendo nella maniera più opportuna gli elementi essenziali del tasso, della durata e del tipo di garanzia aggiuntiva ecc. costruisce “prodotti” ad hoc che possono soddisfare le richieste del mercato, nonché le necessità della propria clientela.

Per capire quale è il tipo di tasso più adatto alle tue esigenze, consulta anche la sezione Come orientarsi nella scelta e la Guida e strumenti Adiconsum.

Il Tasso di Interesse

L’interesse è il prezzo dell’uso del capitale chiesto in prestito alle banche. Misura di tale prezzo è il tasso o saggio di interesse, sulla base del quale vengono calcolati gli interessi maturati sul capitale in un’unità di tempo (mese, trimestre, semestre, anno).

Le espressioni 4%, 5%, 6% etc. sono relative a tassi percentuali.

Nella pratica dei finanziamenti ipotecari vengono usati tassi percentuali riferiti all’unità di tempo “anno”. L’interesse può essere semplice o composto. Semplice, quando non è fruttifero nei successivi periodi. Composto, quando alla fine di ogni periodo, si accumula al capitale, cioè si capitalizza diventando a sua volta fruttifero. La capitalizzazione semplice è usata nelle operazioni di breve durata. La capitalizzazione composta è usata nelle operazioni di lunga durata come il mutuo.

Piano di Rimborso (Ammortamento)

Il piano di ammortamento è la modalità con cui il mutuo è rimborsato. Vi sono diverse tipologie di ammortamento di mutuo. Il più comune è il piano di “ammortamento alla francese”: Ogni rata prevede una quota capitale e quota interessi. Le quote sono crescenti per il capitale e decrescenti per gli interessi, perciò inizialmente la rata è composta prevalentemente da interessi, mentre più si avvicina la scadenza, più aumenta la quota capitale rimborsata. Altre possibili formule sono rappresentate dai piani a rate crescenti (le rate di rimborso non sono fisse ma aumentano di importo ad ogni rata), ad ammortamento libero (le rate sono composte esclusivamente della quota di interessi e il capitale può essere rimborsato liberamente entro scadenze predeterminate), o a rata fissa e durata variabile (la rata rimane costante mentre le variazioni del tasso determinano l’accorciamento o l’allungamento del piano di rimborso).

La Rata

La rata rappresenta una delle parti in cui viene divisa la quantità di interessi e di capitale dovuti, in ragione di intervalli determinati e per lo più uguali nel tempo: rate mensili, trimestrali, semestrali. Il puntuale pagamento della rata è un momento importante nella vita del mutuo, perché il ritardato o il mancato pagamento fa scattare l’applicazione degli “interessi di mora”. Non solo: la banca può invocare come causa di risoluzione del contratto, il ritardato pagamento, quando questo si sia verificato almeno sette volte, anche non consecutive.
Si ha “ritardato pagamento” quando una rata viene pagata tra il trentesimo e il centottantesimo giorno dalla scadenza della rata.

Per calcolare l’importo delle rate di un mutuo che hai intenzione di sottoscrivere puoi fare uso dell’ apposita calcolatrice di MutuiOnline.it.

L’Ipoteca

Per ottenere il mutuo è necessario rilasciare un’efficace garanzia: l’ipoteca che viene accesa sul bene finanziato. L’iscrizione dell’ipoteca avviene per atto pubblico davanti al notaio e attribuisce alla banca finanziatrice la possibilità in caso di insolvenza di soddisfarsi sul ricavato della vendita del bene stesso. Oggetto dell’ipoteca possono essere soltanto i beni immobili; questa “segue” le sorti del bene anche se la proprietà dell’immobile passa ad altri.

Il proprietario conserva il suo diritto di proprietà e il godimento del bene ma, naturalmente, non può disporre del bene come se fosse libero.

Agevolazioni

Gli interessi passivi pagati in un mutuo ipotecario stipulato per l’acquisto dell’abitazione principalesono detraibili dall’IRPEF. La detrazione spetta nella misura del 19% su un importo massimo di 4.000,00 euro (importo elevato dalla Legge Finanziaria 2007 da 3.615,20 euro a 4.000 euro a partire dal periodo d’imposta 2008, quindi con rilevanza per le dichiarazioni dei redditi dal 2009 in poi) se sussistono le seguenti condizioni:

• l’unità immobiliare è stata adibita ad abitazione principale entro dodici mesi dall’acquisto;
• l’acquisto è avvenuto nei dodici mesi antecedenti o successivi alla data di stipula del mutuo;
• nel caso di acquisto d’immobile locato, sia stato notificato al locatario, entro tre mesi dall’acquisto, atto d’intimazione di licenza o di sfratto per finita locazione e che entro un anno dal rilascio dell’immobile da parte del locatario, l’immobile stesso sia adibito ad abitazione principale
• nel caso di immobile da ristrutturare, il mutuatario abbia adibito l’immobile ad abitazione principale entro due anni dall’acquisto.

Sono detraibili dall’IRPEF anche gli interessi di un mutuo stipulato per finanziare la costruzione dell’abitazione principale. In tal caso, l’importo massimo detraibile (sempre nella misura del 19%) è di 2.582,28 euro (importo non modificato dalla Legge Finanziaria 2007).

La detrazione è ammessa a condizione che la stipula del contratto di mutuo avvenga nei sei mesi antecedenti o nei diciotto mesi successivi all’inizio dei lavori di costruzione (Legge di conversione 29 Novembre 2007, n°222, del Decreto Legge 159/07, art. 44, comma 4-ter).

Detrazioni sono previste anche per le spese relative ai lavori di ristrutturazione (vedi la sezione Come ristrutturare casa – Aspetti fiscali).

A presto