L’atto pubblico di vendita (Rogito)
La compravendita è il contratto che ha per oggetto il trasferimento della proprietà della casa verso il corrispettivo di una somma di denaro (prezzo); più genericamente si può dire che la compravendita immobiliare è l’accordo formale con il quale una parte, detta venditrice, trasferisce ad un’altra, detta acquirente, la proprietà di un determinato immobile a fronte del pagamento del prezzo pattuito.
Per questi elementi di scambio, la compravendita (scambio di cosa contro denaro) si distingue dalla permuta (scambio di cosa contro cosa).
L’atto di compravendita, detto anche rogito, normalmente si stipula davanti al notaio, presenti il venditore e il compratore, ed è redatto in forma pubblica. In tal modo il notaio garantisce l’identità delle parti, la legalità dell’ato e la veridicità di quanto in esso dichiarato.
Al notaio spettano i controlli formali sull’esistenza di ipoteche o altri vincoli, sul rispetto delle norme edilizie e la conformità del rogito con gli atti precedenti (ad es.: il compromesso).
Il rogito da notaio è l’atto conclusivo della compravendita.
A seguito degli aggiornamenti normativi disposti dalla legge finanziaria 2006 (266/2005) e del decreto Bersani 223 del 2006 (diventato poi legge 248/2006), nelle cessioni di immobili ad uso abitativo intercorse tra privati il rogito deve riportare, tra gli altri dati:
- le indicazioni analitiche delle modalità di pagamento (assegno, bonifico, etc);
- l’eventuale ricorso di una o di entrambe le parti ad attività di mediazione e, in caso affermativo, tutti i dati identificativi del titolare, se persona fisica, o la denominazione, la ragione sociale ed i dati identificativi del legale rappresentante, se soggetto diverso da persona fisica, ovvero del mediatore non legale rappresentante che ha operato per la stessa società, la partita IVA, il codice fiscale, il numero di iscrizione al ruolo degli agenti di affari in mediazione e della camera di commercio;
- le spese sostenute per detta attività, con le analitiche modalità di pagamento della stessa.
Le imposte sull’acquisto della casa
L’acquisto della casa comporta il pagamento di alcune imposte, che variano a seconda della destinazione dell’immobile e del soggetto venditore. Quando si acquista la prima casa si può godere di un regime fiscale agevolato che consente di pagare le imposte in misura inferiore rispetto a quelle ordinariamente dovute.
Per effetto degli articoli 10 del Dlgs 23/2011 e 26 del Dl 104/2013, a partire dal 1° gennaio 2014 le imposte relative al trasferimento di immobili destinati all’utilizzo come prima casa, sono state modificate con l’obiettivo di diminuirne il carico fiscale.
Se oggetto dell’acquisto è la prima casa l’atto di compravendita è soggetto alle seguenti imposte a partire dal 1° gennaio 2014:
Quando il venditore è un privato :
- IVA esente
- imposta di registro del 2% sul valore catastale
- imposta ipotecaria fissa di 50 euro
- imposta catastale fissa di 50 euro
Quando si acquista da impresa costruttrice (o di ristrutturazione) entro 5 anni dall’ultimazione dei lavori :
- IVA del 4%
- imposta di registro fissa di 200 euro
- imposta ipotecaria fissa di 200 euro
- imposta catastale fissa di 200 euro
Quando si acquista da impresa costruttrice (o di ristrutturazione) oltre 5 anni dall’ultimazione dei lavori, che opta per l’assoggettamento dell’operazione ad IVA :
- IVA del 4%
- imposta di registro fissa di 200 euro
- imposta ipotecaria fissa di 200 euro
- imposta catastale fissa di 200 euro
Quando si acquista da impresa non costruttrice oppure si acquista da impresa costruttrice (o di ristrutturazione) oltre 5 anni dall’ultimazione dei lavori, che non opta per l’assoggettamento dell’operazione ad IVA :
- IVA esente
- imposta di registro del 2%
- imposta ipotecaria fissa di 50 euro
- imposta catastale fissa di 50 euro
Se oggetto dell’acquisto è un immobile ad uso abitativo non prima casa l’atto di compravendita è soggetto alle seguenti imposte:
Quando il venditore è un privato, oppure un’impresa “non costruttrice”, oppure un’impresa “costruttrice” (o di ristrutturazione) che vende dopo 5 anni dalla data di ultimazione dei lavori senza assoggettare l’operazione ad IVA :
- IVA esente
- imposta di registro del 9%
- imposta ipotecaria di 50 euro
- imposta catastale di 50 euro
Quando il venditore è un’impresa costruttrice (o di ristrutturazione) che vende entro 5 anni dall’ultimazione lavori :
- IVA del 10%
- imposta di registro fissa di 200 euro
- imposta ipotecaria fissa di 200 euro
- imposta catastale fissa di 200 euro
Nel caso l’immobile sia registrato al catasto come immobile di lusso (categorie A/1, A/8 e A/9) l’IVA ha un valore del 22%.
Le Imposte di registro
Le imposte di registro, ipotecaria e catastale sono versate dal notaio al momento della registrazione dell’atto. Dal 1° gennaio 2007 (art. 1 comma 497 Legge n. 266/2005 e successive modifiche), soltanto per le compravendite di immobili ad uso abitativo, comprese le relative pertinenze (box, garage, cantine) a favore di un privato (acquirente), si può assumere come base imponibile il valore catastale, indipendentemente dal corrispettivo pattuito indicato nell’atto (Prezzo-Valore).
Per tutte le altre compravendite in cui l’acquirente non è un privato e/o che riguardano terreni, negozi o uffici, la base imponibile è costituita dal prezzo pattuito e dichiarato nell’atto dalle parti e non dal valore catastale.
Quando la vendita della casa è soggetta ad Iva, la base imponibile è costituita dal prezzo pattuito e dichiarato nell’atto dalle parti e non dal valore catastale. Relativamente a queste cessioni, le nuove disposizioni consentono all’ufficio di rettificare direttamente la dichiarazione annuale Iva del venditore se il corrispettivo dichiarato è inferiore al “valore normale” del bene.
La legge definisce come valore normale “l’intero importo che il cessionario o il committente, al medesimo stadio di commercializzazione di quello in cui avviene la cessione di beni o la prestazione di servizi, dovrebbe pagare, in condizioni di libera concorrenza, ad un cedente o prestatore indipendente per ottenere i beni o servizi in questione nel tempo e nel luogo di tale cessione o prestazione” (articolo 14 del D.P.R. n. 633 del 1972, modificato dall’art. 24 della Legge 88 del 2009).
Vantaggio Fiscale
L’acquirente che vuole usufruire del “vantaggio fiscale” deve chiedere esplicitamente al notaio che la base imponibile ai fini dell’applicazione delle imposte (registro, ipotecaria e catastale) sia costituita dal valore catastale dell’immobile, indipendentemente dal prezzo dichiarato dalle parti.
In tal caso il rogito deve riportare anche il valore catastale dell’immobile. L’agevolazione spetta a condizione che nell’atto sia indicato l’effettivo importo pattuito per la cessione.
Nel caso in cui la compravendita sia tassata sulla base del valore catastale la legge stabilisce, inoltre, che gli oneri notarili siano ridotti del 30%.
L’omissione, la falsa o incompleta dichiarazione comportano l’assoggettamento, ai fini dell’imposta di registro, ad accertamento del valore dei beni trasferiti.
In sostanza, l’ufficio applicherà le imposte sul valore di mercato dell’immobile, anche se la parte acquirente aveva richiesto la tassazione sulla base del valore catastale. Inoltre sono previste onerose sanzioni pecuniarie amministrative.
Dal 2007 è possibile detrarre fiscalmente ai fini Irpef (nella misura del 19%) i compensi corrisposti agli intermediari immobiliari per l’acquisto dell’unità immobiliare da adibire ad abitazione principale.
La detrazione è fruibile per un importo comunque non superiore a 1.000 euro e la possibilità di portare in detrazione questa spesa si esaurisce in un unico anno d’imposta.
Se l’acquisto è effettuato da più proprietari, la detrazione, nel limite complessivo di 1.000 euro, dovrà essere ripartita tra i comproprietari in ragione della percentuale di proprietà.
