PERIZIA E STIMA
Ok, siamo arrivati ad un punto dove il nostro stress e la nostra adrenalina possono scendere, a NOI LA BANCA I SOLDI CE LI Dà: da adesso in poi qualsiasi cosa possa accadere ad intralciare il nostro acquisto, la colpa può essere solo della casa o peggio del padrone di casa.
Da adesso fino alla fine del percorso si procede a fare tutti i controlli necessari sulla casa che abbiamo scelto di acquistare.
Alcune banche incaricano nello stesso tempo sia il perito per la stima del valore ed il controllo sotto il profilo urbanistico, sia il Notaio che si occuperà di fornire alla banca la RNP (relazione notarile preliminare).
Ma andiamo per ordine, cosa sarebbe mai ‘sta Perizia?
Perchè la maggior parte delle persone in questa fase perde il sonno?
Innanzitutto capiamo chi è e cosa fa il perito di una banca:
di norma è un Geometra o un Architetto, ma può capitare di incontrare un Ingegnere, deve essere BENEVISO alla banca, che non vuol dire che je sta simpatico al direttore, anche se un tempo li incaricava la filiale, ma bensì che la banca dà in appalto ad una società terza e distinta dalla stessa perchè sia imparziale.
in teoria potrebbe anche sceglierlo il cliente se scegliesse uno che sta bene alla banca, ma oramai si lavora con Grandi società di perizie.
Il Perito incaricato per il sopralluogo prende appuntamento col venditore per venire a vedere la casa, ma cosa fa il tizio? Cosa controlla? E soprattutto, che documenti gli dobbiamo fornire?
I documenti sono sempre gli stessi, si inizia dai più facili da reperire:
ATTO DI PROVENIENZA: sarebbe l’atto pubblico col quale il venditore di oggi ne è diventato proprietario, quindi un semplicissimo ATTO DI COMPRAVENDITA, un ATTO DI DIVISIONE EREDITARIA, una SUCCESSIONE (ma in caso di successione serve anche il titolo precedente; es. se la successione viene da papà o mamma serve una copia dell’atto che ci faccia capire come loro sono diventati proprietari), un DECRETO DI TRASFERIMENTO del tribunale se derivasse da Asta, ATTO DI DONAZIONE, testamento ed altri che sono meno probabili.
VISURA CATASTALE AGGIORNATA, PLANIMETRIA CATASTALE AGGIORNATA E RASTERIZZATA:
queste non devono essere state estratte dal catasto da più di 1 mese, qualcuno le chiede fresche di 15 giorni e devono essere fatte per ogni pertinenza, cantina, soffitta, posto auto e box.
Le planimetrie (i disegni della casa) devono rispecchiare la casa di oggi, in pratica la cucina deve stare dove e come è disegnata al catasto, il bagno idem ecc…
Se non fosse così, si deve procedere o ad un DOCFA PER ESATTA RAPPRESENTAZIONE GRAFICA (sarebbe la documentazione del fabbricato che si presenta al catasto qualora tra il disegno originario e quello odierno ci siano piccole difformità)
oppure una CILA IN SANATORIA per difformità più importanti, quando hanno fatto il secondo bagno ecc…
Se la casa l’avesse costruita lui stesso servono il progetto originario e la licenza a costruire, se la casa fosse nata abusivamente allora servirebbero la copia della pratica di condono e la licenza in sanatoria rilasciata dal comune.
Possono servire il certificato di agibilità ma in città come Roma basta la richiesta, in alcune parti di Italia ci deve essere il libretto del fabbricato.
Di norma al perito bastano questi documenti, a meno che la casa si trovi in posti particolari soggetti a vincoli, ma questa è la classica documentazione richiesta.
Il Geometra viene a fare il sopralluogo, prende le misure della casa, confronta che la documentazione urbanistica sia in regola e che le misure e le disposizioni degli ambienti siano in regola;
poi va nel suo ufficio ed in 3/4 giorni sviluppa la perizia vera e propria eseguendo i calcoli di estimo, oltre al prezzo del mq deve valutare le rifiniture, la posizione, quanto siano vecchi gli impianti, le vicinanze da situazioni che possono aumentarne il valore (es. scuole e metropolitane) o diminuirlo (es. zona sismica o vicino ad un impianto di stoccaggio immondizie ecc).
Bene, il perito ha tirato fuori il suo valore della casa, ma mica finisce qui, lo deve confrontare col valore OMI (osservatorio del mercato immobiliare: una banca dati pubblica che raggruppa i prezzi delle compravendite in zona) e poi deve allegare alla perizia alcuni annunci immobiliari che trova in rete per case simili nella stessa zona per verificare che il prezzo sia in linea col mercato.
Consegna la perizia in banca ed il suo lavoro è finito.
Beato lui, noi non abbiamo ancora finito, Daje
